1 de julio de 2020
Un nuevo “ataque” a los clubes de campo, barrios cerrados y otros conjuntos inmobiliarios
Ignacio E. Alterini y Francisco J. Alterini: director y coordinador académico, respectivamente, del departamento de Derecho Civil de la Universidad Austral
El 20 de mayo pasado entró en vigor la Resolución General 25/2020 emitida por la Inspección General de Justicia (IGJ). En virtud de ella los conjuntos inmobiliarios (clubes de campo, barrios cerrados, etcétera) deben “adecuar” su “organización” a las “previsiones normativas” del derecho real de propiedad horizontal, en un plazo de 180 días. Para que esto no sea una mera “expresión de deseos”, se previó la imposición de sanciones a quienes incumplan con ese deber. La resolución no alude a todos los conjuntos inmobiliarios, sino a aquellos que hayan sido estructurados como asociación bajo la “forma” de sociedad.
Dos días después, seguramente debido a algunas observaciones, se publicó la Resolución General 27/2020 que amplió el plazo originario a 360 días y abarcó también a las asociaciones civiles “sin forma” societaria.
De esta manera se quiere dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 2075 del Código Civil y Comercial. Ahora bien, ¿qué establece ese artículo? Con anterioridad al 2015, año en el que entró en vigencia el Código, los conjuntos inmobiliarios se constituían con distintas estructuras jurídicas, incluso a través de sociedades anónimas o asociaciones civiles. Por su parte, el art. 2075 dispone que los conjuntos inmobiliarios nacidos con anterioridad al Código “se deben adecuar a las previsiones normativas” de la propiedad horizontal y que los que en el futuro se quisieran constituir deberían hacerlo lisa y llanamente bajo esta estructura jurídica.
Pero ¿qué significa “adecuar”? No es ni una transformación, ni una conversión, sino la adaptación o el ajuste de la situación jurídica anterior a la arquitectura de la propiedad horizontal. La adecuación opera sin más y no necesita de ningún acto de los titulares de los conjuntos inmobiliarios. Ello es así al menos en cuanto a la existencia y al funcionamiento del consorcio de propietarios, a la obligación de expensas y al régimen disciplinario.
La IGJ parte de un concepto que consideramos errado, ya que asimila la “adecuación” a la “conversión” de la sociedad o asociación civil para dar vida al derecho real de propiedad horizontal, con sus naturales derivaciones. ¿Qué implicaría la conversión? Supondría que los involucrados transiten un camino que desembocaría en el otorgamiento de un reglamento de propiedad horizontal y de nuevos títulos de propiedad, sin perjuicio de otras consecuencias catastrales y registrales. El lector podrá advertir sin dificultad que, para llevar a cabo lo que la IGJ pretende, los titulares se verían constreñidos a asumir gastos de elevada cuantía.
Las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 2017 concluyeron por mayoría que la “conversión” debe ser voluntaria y requiere “la unanimidad o las mayorías necesarias de los titulares de los derechos respectivos”. Insistimos en que el Código no impone el deber de conversión, sino tan solo el de adecuación.
¿Puede la IGJ a través de una resolución establecer ese deber que no está expresado en la legislación de fondo? La respuesta negativa se impone, pues no tiene competencia para tal acto legislativo y, aun cuando la tuviera, sus efectos no armonizarían con el derecho constitucional de propiedad. Así las cosas, las resoluciones serían nulas de nulidad absoluta.
Quizás los motivos que inspiraron las resoluciones de la IGJ podrían ser atendibles, pero no lo serían los resultados a los que se llegaría de aplicarse. La libertad en materia de conjuntos inmobiliarios ya fue cercenada por el Código Civil y Comercial; y ahora la IGJ le asesta un nuevo golpe a la autonomía de la voluntad y al derecho constitucional de propiedad.
