3 de agosto de 2020

 

A pocas semanas de la sanción de la nueva ley de alquileres que entre otros cambios modifica la actualización del valor de los contratos ya tuvo sus efectos en el mercado. Los brokers aseguran que los propietarios ya incrementaron más de 15% los contratos. La suba no sorprende, pero sí despierta la creatividad de quienes siguen el tema de cerca. Por caso, Andrés Sánchez Herrero, director del Doctorado en Derecho y profesor titular de Contratos de la Facultad de Derecho de la Universidad Austral reflejó en una charla abogado-cliente, cuáles son las dudas concretas que genera la nueva norma.

(Inquilino)—Doctor, gracias por recibirme. Como le anticipé, tengo varias dudas sobre la nueva ley de alquileres, la 27551. Me vine con una listita de preguntas, casi todas relacionadas con lo que ahora más me interesa: el tema de la actualización del alquiler.
(Abogado)—Perfecto.
—Partamos de lo más básico: ¿ya se aplica la ley?
—Sí.
—¿A todos los contratos?
—A los celebrados a partir de la fecha de su promulgación, que fue este 30 de junio.
—A los anteriores se les aplica el régimen viejo.
—Sí. Que es muy parecido al nuevo en la mayoría de los temas. No se derogó el régimen anterior: se introdujeron reformas, algunas muy importantes.
—O sea que la mayoría de las normas viejas sigue vigente.
—Exacto. Pero no en lo que hace a la indexación, que es de lo que quería que habláramos.
—Sí. Cortito: ¿qué cambió en cuanto a este tema?
—Mucho. No sé si lo sabe, pero los contratos, en general, no se pueden indexar.
—¿Cómo que no?
—Está prohibido por un par de normas del régimen de la convertibilidad que todavía subsisten. Pero ahora, con esta reforma, la prohibición ya no alcanza a los contratos de alquiler.
—Pero si he visto contratos que tenían cláusulas de ajuste.
—Algunos, es cierto. Pero no eran válidas. No se las podía hacer valer en los tribunales.
—También se podía pactar el alquiler en dólares.
—Y todavía se puede, por supuesto. Pero no es lo mismo que indexar, por más que el resultado práctico pueda ser muy parecido. Y usted sabe que no es común fijar el precio en dólares en cierto tipo de alquileres. No, sobre todo, en los que tienen destino de vivienda.
—Es cierto. ¿O sea que ahora el alquiler se actualiza por la inflación?
—No, solo si las partes lo pactan. Pero ya no está prohibido hacerlo, como pasaba antes.
—OK. ¿Se puede poner cualquier índice?
—Hay que distinguir. En los contratos con destino habitacional (de vivienda), solo se puede usar una combinación entre el índice de precios al consumidor y el de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables.
—El primero es el del INDEC; ¿y el otro? No me suena.
—Lo va a elaborar y publicar mensualmente el Banco Central.
—Por lo que escuché, el alquiler recién se puede actualizar al año de celebrado el contrato.
—Exacto: “solo pueden realizarse ajustes anuales”, dice la ley.
—Es decir que, una vez que pactaste el alquiler, queda fijo por un año.
—Sí.
—¿No se pueden fijar precios escalonados, como se viene haciendo?
—No. La ley lo prohíbe. Con una frase bastante confusa, pero lo prohíbe.
—Pero me decía que esto es solo para los contratos con destino habitacional.
—Exacto.
—¿Y los otros?
—También es posible fijar índices de actualización, pero la ley no indica nada sobre cuáles se pueden usar.
—¿O sea que se puede convenir cualquiera?
—Sí, siempre que sea razonable.
—¿Alguna otra diferencia?
—Sí. No se les aplica lo del período mínimo anual.
—¿Se podrían fijar períodos de indexación más cortos? ¿Cada tres meses, por ejemplo?
—Sí. Al menos, esto es lo que resulta de la letra de la ley. Habrá que ver cómo se la interpreta.
—Ahora, y hablando más en general, con referencia a todo tipo de alquiler: esto de la actualización, ¿no beneficia a los propietarios?
—Depende de cómo lo mire. Por lo pronto, integra una reforma cuyo objetivo es proteger a los inquilinos. Habrá que ver los resultados.
—Está bien, pero, en lo que hace a este tema puntual, ¿no beneficia a los propietarios? Antes no podian actualizar, y ahora sí.
—Es relativo. En la práctica, a través del escalonamiento o de algún otro rebusque, ya se protegían frente a la inflación. Justamente, lo que dicen los defensores de la reforma para justificar la indexación es que ahora habrá que usar pautas realistas para actualizar, no proyecciones calculadas a ojo, que generalmente se situaban por encima de la inflación que luego se verificaba, en perjuicio de los locatarios.
—Le entiendo. Igual, no estoy de acuerdo: muchas veces, a pesar del escalonamiento, el locador perdía contra la inflación.
—Lo sé. Solo le cuento lo que algunos argumentan para justificar la norma.
—Lo del período mínimo anual beneficia claramente a los inquilinos. El propietario se tiene que fumar la inflación de todo un año. Igual, lo mismo suele pasar con el escalonamiento, que por lo general recién juega a partir del año, o a lo sumo a los seis meses.
—Sí. Seguramente, esto se reflejará en el precio inicial del alquiler, como una protección anticipada.
—Hecha la ley, hecha la trampa.
—No sería una trampa. En definitiva, es como siempre: la ley no hace magia. La problemática del acceso a la vivienda es muy compleja. De todos modos, por supuesto, parte de la solución pasa por dictar buenas leyes.
—¿Como esta?
—El tiempo dirá.

 

Publicada en La Nación – 01/08/2020